نصف یک خانه کوچک را با پولی کلان بخرید!

به گزارش پایگاه خبری”شاهین نا” به نقل از صاحب نیوز/ در روزهای ابتدایی تشکیل دولت یازدهم، وزرا با حضور در رسانه ملی، ضمن اعلام برنامه های خود، دولت قبل را به بوته نقد می گذاشتند.

در آن زمان بیشترین نقد به حوزه مسکن و به خصوص مسکن مهر وارد شد چرا که به اعتقاد وزیر مسکن و سایر کارشناسان، با افزایش برداشت بی رویه از خزانه و سایر منابع پولی، دولت تورم بی سابقه ای را به بازار تزریق کرده است.

ضمن اینکه هنوز هم مطابق اعلام کارشناسان، مشکل مسکن مهر و بدهی سهم دولت در این خصوص پابرجاست.

با این وجود طرحی که میتوانست با انجام اصلاحات لازم و تجدید نظر در روند اجرا به طرحی قابل قبول و بی نظیر در کشور تبدیل شود، متوقف شد تا آشفته بازار مسکن، رکود تورمی بی سابقه ای را تجربه کند.
***صنعت ساختمان ورشکست شد
طی دو سال اخیر پس از رشد نجومی قیمت مسکن و توقف طرح مسکن مهر، صنعت ساخت و ساز به ورشکستگی کامل رسیده است.
چرا که به علت رشد قیمتها از قدرت خرید مردم کاسته شده و در عین حال مسوولان ذی ربط با دادن امید واهی به مردم در خصوص حذف تحریمها و سقوط قیمتها، رکود را تشدید کردند.

بدین ترتیب اشتغال وابسته به بازار مسکن که صنایعی همانند ذوب آهن و فولاد، سیمان و شن، آجر، کاشی و سرامیک، ایزوگام، شیرآلات و …را نیز در برمیگرفت با رکود، کاهش ظرفیت تولید و در نهایت تعدیل نیرو مواجه شد.

به بیان دیگر انبوه سازان دست از ساخت کشیدند و این به معنای کاهش عرضه مسکن بود که البته این رکود با کاهش قیمت مسکن همراهی نشد و تنها توقف نسبی در رشد قیمت را موجب که البته افزایش قیمت مطابق تورم همچنان به قوت خود باقیست.

عرضه کاهش یافته و تقریبا به مرحله صفر رسیده، با این وجود پتانسیل تقاضا همچنان وجود دارد و با حذف رکود، باید منتظر انفجار قیمت ها بود.

تحقیقات میدانی نشان میدهد که انبوه سازان برای رهایی از ورشکستگی، به سمت و سوی تجاری سازی رفته اند و بدین ترتیب برجهای تجاری از چهار گوشه شهر قد کشیده اند.

در شرایطی که اصفهان شاهد تحولات شهری و طرحهای خیابان سازی و رینگهای گوناگون ترافیکی است، به طور حتم تجاری سازی در اطراف این طرحها سود سرشاری را به همراه خواهد داشت.

در این وضعیت باید راهکاری ارایه داد تا رکود رفع شود، البته بدون تورم.

***فکر بکر دولتی ها
آخر اردیبهشت سال جاری،شورای پول واعتبار سقف وام جدید خرید مسکن خانه اولی ها را ۴۰، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومان برای مناطق مختلف کشور تعیین کرد.

تصمیمات شورای پول و اعتبار جهت کمک به رونق تولید در بخش مسکن و تقویت قدرت خرید مسکن خانوارها اعلام شده است.

حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ ها) از محل سپرده‌گذاری واجدین شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تشکیل می شود.

نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این حساب ۱۴ درصد تعیین می شود.
دوره باز پرداخت تسهیلات حساب صندوق پس انداز مسکن یکم حداکثر ۱۲ سال است.

با تصویب افزایش سقف وام مسکن به طور حتم مهمترین مساله برای متقاضیان مبلغ اقساط پرداختی در ازای دریافت وام خواهد بود، اقساطی که برآوردها نشان می‌دهد گاها تا بیش از یک میلیون تومان هم می‌رسد.

این وام بر اساس سپرده گذاری که متقاضی در حساب صندوق انجام داده و دوره انتظار حداقل یک ساله را طی می کند پرداخت خواهد شد. سپرده گذاری نیز به گونه ای خواهد بود که متقاضی نصف مبلغ وام درخواستی را به مدت حداقل یکسال در حساب صندوق سپرده می کند.

با توجه به تعیین نرخ سود ۱۴ درصد و دوره ۱۲ ساله برای بازگشت تسهیلات دریافتی برایندها نشان می دهد که با دریافت هر یک از این ارقام تعیین شده باید حدود دو برابر به بانک پرداخت کننده(بانک مسکن) برگردانده شود.

این در حالی است که برای دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی در قالب صندوق پس انداز مسکن با سود ۱۴ درصد و دوره بازگشت ۱۲ سال، اصل و سود مبلغ قابل برگشت حدود ۱۶۱ میلیون تومان خواهد بود. به عبارتی دیگر گیرنده تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی باید حدود ۸۰ میلیون تومان سود به بانک برگرداند.

همچنین اقساط وام ۸۰ میلیون تومانی که به متقاضیان تهرانی اختصاص دارد رقمی بیش از یک میلیون تومان و در حدود یک میلیون و ۱۵۰ هزار تومان خواهد بود.

اما سقف دیگر وام صندوق پس انداز مسکن ۶۰ میلیون تومان و متعلق به شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت است که برای دریافت این قسط با سود و دوره بازپرداخت تعیین شده ماهانه حدود ۸۶۰ هزار تومان است.

بر این اساس، برای دریافت وام ۶۰ میلیونی از طریق حساب پس انداز باید حدود ۶۳ میلیون تومان به عنوان سود برگردانده شود که در مجموع اصل و سود به حدود ۱۲۳ میلیون تومان می رسد.

سقف دیگر وام در قالب صندوق پس انداز مسکن ۴۰ میلیون تومان و مختص سایر مناطق شهری است؛ تسهیلاتی که برای بازپرداخت آن متقاضی باید ماهانه حدود ۶۰۰ هزار تومان قسط پرداخت کرده و در طول ۱۲ سال در مجموع حدود ۴۲ میلیون تومان سود به بانک مربوطه برگرداند. این در حالی است که با دریافت وام ۴۰ میلیون تومانی مجموع اصل و سود تسهیلات به حدود ۸۲ میلیون تومان می رسد.

اما در حالی شورای پول و اعتبار پیشنهاد افزایش وام ۶۰ میلیونی بانک مسکن را در سه رنج ۴۰، ۵۰ و ۶۰ میلیون تومان مصوب کرده که نرخ سود و دوره بازپرداخت اقساط و همچنین نوع سپرده گذاری از طریق اوراق و یا بدون سپرده آن مشخص نیست.

در حالی اکنون برای پرداخت وام ۳۵ میلیونی خرید مسکن از طریق بانک مسکن نرخ سود تسهیلات دریافتی بر اساس اوراق ۱۶ درصد و با سپرده ۱۴ درصد است که با مصوبه اخیر انحصار پرداخت وام از دست بانک مسکن خارج شده و باید سازوکار آن از سوی کلیه بانکها مشخص شود.

با این حال مشخص است که دریافت وام خرید و ساخت تا سقف ۶۰ میلیون تومان بدون سپرده گذاری بوده و بعید نیست که به روال قبل بر اساس خرید اوراق انجام شود.

بر این اساس اگر وام ۶۰ میلیونی نیز با نرخ سود حدود ۱۶درصد فرض شود مبلغ اقساط ماهیانه به بیش از ۹۰۰ هزار تومان خواهد رسید. در عین حال که مشتری باید طی ۱۲ سال بالغ بر ۷۰میلیون تومان به عنوان سود به بانک پرداخت کننده بپردازد.

***وقتی که مسوولان قیمتها را نمی دانند
در اصفهان قیمت هر مترمربع خانه در خیابان جی به بیش از ۴میلیون تومان رسیده است.
در خیابان مرداویج هر مترمربع خانه حدود۱۵میلیون تومان است.
در سایر نقاط شهر نرخ هر مترمربع ملک کمتر از ۳میلیون تومان نیست.
حال با این وام قرار است اقشار با درآمد متوسط کجا خانه بخرند؟

گذشته از آنکه اقشار با درآمد متوسط نه تنها بازپرداخت این وام از توانشان خارج است که حتی ۳۰تا۴۰میلیون اولیه را برای افتتاح حساب ندارند!
در صورتیکه توان دریافت و بازپرداخت این وام موجود باشد، با ۶۰میلیون تومان در اصفهان، کدام قسمت شهر باید خانه خریداری شود؟

باید گفت که این وام تنها حدود ۴۰تا۶۰درصد قیمت خرید یک خانه با متراژ حدود ۷۰تا۹۰متر است و با توجه به قیمت گزاف بازپرداخت به مدت ۱۲سال، تامین مابقی قیمت خانه امکان پذیر نیست.

با درنظر گرفتن این نکته که آورد مردم باید یکسال در حساب باقی بماند، بنابراین مبلغ تمام شده این وام، بسیار بیشتر از دو برابر نرخ وام است که در این گزارش محاسبه شده است.

به بیان دیگر مسوولان راه حلی ارایه داده اند تا بوسیله آن اقشار متوسط جامعه برای یک خانه کوچک چند سال ساخت، قیمت یک خانه نوساز ۲۰۰متری را پرداخت کنند!

گذشته از آنکه این وام‌ها یک مشکل بزرگ برای کلان شهرها محسوب می شوند به این دلیل که منجر به افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ شده و مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک را به شهرهای بزرگ افزایش می‌دهد.

از آنجایی که اغلب متقاضیان توان مالی خرید مسکن در مناطق شهری را ندارند با استفاده از این وام به حاشیه شهرها روی می آورند.

*****قسطی خانه بخرید
با بررسی پروژه های انبوه سازی در اصفهان میتوان به این نتیجه رسید که در حال حاضر با پس انداز حدود ۴۰تا۵۰میلیون تومانی میتوان برای خرید خانه ای حدود ۷۰تا۹۰متر به صورت اقساط اقدام کرد.

بدین ترتیب به جای آنکه درآمد یک خانوار صرف باز پرداخت چندین برابر یک وام شود، بابت پرداخت قیمت خرید خانه، هزینه خواهد شد.

در شرایط فعلی این تنها راه حل برای خروج از رکود بازار مسکن، رونق بارار ساخت و ساز و خانه دار شدن قشر متوسط جامعه است.